賃貸人の地位の引継

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令和2年民法改正 賃貸人の地位

西宮や尼崎、宝塚や芦屋は、住宅地なので商業の中心地のように高額の賃貸借は少ないです。

もっとも、住宅地ですので住居は多いです。

ただ、そしてそれが住居である分、生活、今居る場所自体に直結するものですから、トラブルが大きくなりやすいです。

その中で、賃貸人の地位移転についての民法改正規定を説明します。

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賃貸人の地位の移転について

法律家の間ではメジャーな規定ですが、賃貸物件が移転したら、賃貸人の地位も当然に移転するとされています。

逆に権利を移転しない特約も可能です。

法605条の2
1 前条、借地借家法第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。2 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。

3 第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

 

一項に記載が対抗要件についての条項ですが、これは購入した人は、賃借人に対抗要件(住み続ける権利を買主に言える要件)がない場合は、購入した人は賃借人のいない土地建物全部の権利を主張する場合があるので、そ場合以外について定めている規定です。

よって、あくまで購入した人に対抗できる権利を住んでいる人が持っている場合の規定です。

しかし、この住み続けると主張できる権利は建物の引き渡しとか、登記ある建物で土地を占有していることなどなので、通常は誰かが住んでいる以上は、あります。


この規定の意義ですが、債務者(大家さんは、ものを貸す債務を負っています)は通常は、債権者の同意がなければ変更できません。

しかし、相手に物を貸す義務ですので、その貸す物の所有権の移転で当然に移転させても、債権者(借りている人)は困りませんし、かえって賃借人の保護になるということからの規定です。

よって、借りている人は、旧賃貸人(前の大家さん)に生じた債務でも、新賃貸人(新しい大家さん)に請求が可能です。

民法605条の2

4 第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

上記の規定で、敷金も、新大家さんに移転します。

長期の賃貸借で、賃借人が住んだままに売り買いを繰り返される場合、敷金についての取り決めがあいまいになりやすいです。

借主は返還請求をするのは、本規定で、その時点での大家さんですが、あなたが大家さん側でしたら、収益不動産の移転の際の敷金の清算などには注意しておく必要があります。

なお、逆に賃借人(住んでいる人)の地位が移転しする場合、これは賃借人の資力とか、賃借人が貸してるものを目的通りに利用する人間か、つまり誰が借りているかが重要ですから、権利移転には賃貸人の同意が必要です。

また、敷金も、当然に移転しません。

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